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Immeuble Le Kerguelen
7ème étage
7, Rue Lieutenant de
Vaisseau Bourely
56100 LORIENT

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Décryptage
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Valorisation d’un site « prime » par un bail à construction

Océane PME était un cabinet d’expertise comptable reconnu sur le secteur Lorientais. Leur site était implanté au cœur de la zone du Plénéno dans un environnement mixte à dominante commerciale. Au cœur des flux, nous pouvions observer un vaste bâtiment de bureaux de près de 1370 m2 SDP sur plusieurs niveaux. À la suite d’un rachat, le cabinet quitte les lieux et opère un transfert, laissant vacant le bien. L’acquéreur, nouveau propriétaire, nous met au défi de recommercialiser ce site. Il souhaite une solution pérenne et sérieuse.

Difficile de relouer un bien qui ne répond plus aux normes en vigueur et impacté par le décret tertiaire. Par conséquent, il était nécessaire d’envisager une solution peu utilisée et astucieuse : le bail à construction (BAC). C’est un contrat de location qui offre l’avantage pour le propriétaire du bien de le rester. Dans notre cas, il ne subissait pas le coût de l’édification d’un bien et entrevoit une rentabilité économique dans cette opération.

Localisation Agglomération Lorientaise
Opération Commercialisation d’une friche tertiaire
Objectif Trouver un preneur adapté
Timing de la mission ASAP

Le bail à construction est un contrat de bail de longue durée (30 – 40 ans) par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions (généralement spécifiques et propres au concept du preneur à bail) sur un terrain appartenant au propriétaire dont il a la jouissance et moyennant le versement d’un faible loyer. Le preneur est ainsi tenu de les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. A la fin du bail, le bailleur en devient le propriétaire sauf dispositions contraires. En conclusion, le bail à construction offre une stratégie d’investissement immobilier impactante. C'est une combinaison unique d’avantages : un coût initial réduit, une durée à long terme, une flexibilité d’utilisation, des économies fiscales et la possibilité de devenir propriétaire du bâtiment à la fin du bail avec une imposition favorable.

Des bouleversements pour les bâtiments de bureaux : Le décret tertiaire

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « Décret Tertiaire », entré en vigueur le 1er octobre 2019 a pour objectif de réduire les consommations d’énergie.

En quelques mots simples, il s’agit de diminuer la consommation énergétique de biens immobiliers à vocation tertiaire mais pas que… Le mot « tertiaire » va au-delà du simple immeuble de bureaux et intègre tous les bâtiments ou locaux d’activité à usage tertiaire dont la surface d’exploitation est supérieure ou égale à 1 000 m2 (hôtels, établissements de santé, sites logistiques, musées, commerces…). La superficie prise en compte peut être cumulative si le bâti accueille plusieurs entreprises ou si le site est composé de plusieurs bâtiments.

Les obligations de réduction de consommations d’énergie concernent autant les propriétaires que les locataires des bâtiments assujettis. La réduction s’illustre par une diminution progressive de la consommation énergétique d’un bâtiment : 40% en 2030, 50% en 2040, 60% en 2050 !

Pourquoi vendre mon bien avec ECE ?

Comme vous le remarquez, l’immobilier se complexifie. Vendre avec ECE, c’est l’assurance d’une vente maîtrisée, efficace et aux conditions les meilleures. Notre équipe vous accompagne de A à Z, dès l’estimation de votre bien et jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Sollicitez-nous pour la mise en vente de votre bien. En raison de ces mesures, il est nécessaire d’arbitrer vos actifs immobiliers et d’esquisser une stratégie patrimoniale.

Négocier un BAC : les points essentiels

01
Visite du site / étude de la règlementation urbanistique

Nous concevons une présentation détaillée du bien, de ses atouts, de la règlementation afin de permettre une lecture éclairée à une sélection ciblée de preneurs (locataires).
02
Consultation des potentiels preneurs

En tenant compte de l'environnement commercial, de l'étendue de la zone de chalandise et du potentiel offert par cette dernière, nous démarchons et échangeons avec les groupes de restauration nationaux et internationaux.
03
Mise en concurrence des prospects

ECE réalise un travail de négociation et d'échanges afin d'obtenir la meilleure offre pour le propriétaire / bailleur. Notre connaissance fine du marché et de ses acteurs nous permet de porter ce type de sujet à leur terme dans des conditions idéales.
04
Négociation des conditions financières et techniques

Les discussions s’orientent sur les aspects techniques (l’état de la livraison du bien, la démolition et l’éventuel désamiantage, etc.) et financiers (durée, loyer, indexation, garantie, franchise de loyer, etc.).
05
Accord des parties

Nous coordonnons les différents interlocuteurs (notaires, avocats, etc.) pour assurer une signature de la promesse dans les meilleurs délais.
06
Signature d'une promesse synallagmatique notariée

Les accords sont là. Nous passons à la signature d'une promesse synallagmatique notariée de bail à construction pour coucher par écrit les différents points négociés et les accords obtenus.
07
Obtention définitive des autorisations d'urbanisme

Le preneur s’engage à édifier la construction qui a été envisagée sur le terrain. Pour cela, il doit obtenir un permis de construire purgé de tous recours et de tout retrait. C’est à lui que revient cette charge.
08
Démolition et construction par le preneur

La principale caractéristique d'un bail à construction est l’obligation du locataire d’édifier des constructions ou d’organiser des réhabilitations et améliorations sur le terrain du bailleur. Dans notre cas, ceci s'illustre par la démolition du bâtiment tertiaire amianté et la construction du bâtiment éco-responsable Burger King par le preneur.
09
Ouverture du Burger King

Pendant toute la durée du bail, le bailleur encaisse une redevance. À la fin du bail, le terrain et la construction seront restitués au bailleur. Il aura la pleine propriété de son bien.