Qu’il s’agisse d’investir dans un petit local commercial ou de rejoindre une SCPI à plusieurs milliards, les solutions pour investir dans l’immobilier d’entreprise ne manquent pas. Pourtant, on a l’impression que le marché est moins accessible que l’immobilier résidentiel. Jérémy Faucheux offre une grille de lecture au sein de cet épisode de La Martingale.
Jérémy Faucheux, gérant d’ECE, société spécialiste de l’immobilier d’entreprise et de commerce dans l’ouest de la France, était l’invité du 210ème épisode de la Martingale. Jérémy Faucheux totalise près de 50 projets menés lors de ses expériences chez ALDI et IMMO-MOUSQUETAIRES (transferts de supermarchés, créations de points de vente, agrandissements de bâtiments et modernisation d’un parc immobilier) et plus de 100 dossiers sur ces dernières années avec ECE faisant de lui, un incontournable sur la région Bretonne.
Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Jérémy explique comment se lancer dans cet investissement méconnu.
Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Il existe plusieurs façons d’investir en immobilier d’entreprise en fonction de ses moyens :
- en nom propre, comme si vous vous lanciez dans l’acquisition d’un immeuble locatif ;
- via une SCI, permettant notamment de réunir plusieurs investisseurs sur un ou plusieurs projets ;
- via une SCPI, une société qui simplifie l’accès à l’investissement, en déléguant l’ensemble des problématiques immobilières à des gestionnaires,
- avec un club deal immobilier, une solution à mi-chemin entre l’investissement en nom propre et l’achat de parts de SCPI.
Qu’est-ce qu’un bien de qualité en immobilier d’entreprise ?
Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement reste la clé. Voici trois points essentiels :
- La situation du bien, qui doit permettre à son occupant de capter au mieux sa clientèle sur une zone de chalandise la plus étendue possible. Y a-t-il des “locomotives” (des enseignes comme Leclerc, Mcdonald’s, Decathlon ou Leroy Merlin) et de grands parkings à proximité ? La zone est-elle visible depuis la route et facile d’accès ? Ces critères sont primordiaux.
- L’état locatif (le bien est-il vacant ou avec un locataire ?). Si le bien dispose d’un locataire, alors il faut analyser sa situation (indépendant ou groupe), sa santé économique, son bail et son loyer (correspond t-il à sa zone ?), la durée de bail restante (WALB).
- Le bien. Vérifiez que ce dernier ne soit pas exposé fortement à la réglementation en vigueur ou à venir (Décret tertiaire). Regardez également s’il est nécessaire d’effectuer des travaux importants dans les prochaines années (toiture, bardage, rénovation énergétique).
Les 5 bonnes pratiques pour investir dans l’immobilier locatif
- Bien connaître la demande sur un secteur (n’hésitez pas à passer du temps dans la zone, et à discuter avec les professionnels du secteur).
- Analyser les enseignes absentes d’une ville et dont la zone de chalandise peut être susceptible de les accueillir (ex. ACTION s’intéressera aux zones > à 15 000 ménages).
- Identifier les zones à fort potentiel de croissance, en observant le dynamisme de la ville (démographique et économique) et par la qualité des enseignes déjà présentes.
- Ne pas hésiter à lire le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Schéma de cohérence territorial (SCoT) pour connaître les évolutions du territoire.
- Avoir en tête les conditions. Une offre d’acquisition d’un terrain ou d’un bien peut-être conditionnée à sa future commercialisation ou à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. En effet, certaines conditions vous laisseront le temps de trouver un exploitant de qualité !
Les grandes tendances dans l’immobilier d’entreprise
- La croissance des valeurs des biens immobiliers ralentit, compte tenu de la baisse des rendements et des tensions sur la demande locative.
- Les investisseurs institutionnels continuent d’apprécier les actifs “prime” ou “core” (actifs extrêmement bien situés et dont l’occupant offre une grande sécurité).
- Une baisse importante du développement des zones commerciales en entrées de ville (loi ZAN).
- Les locaux commerciaux de centre-ville sont moins recherchés. Les cœurs de ville restent attractifs, mais sur une zone plus restreinte.
Au sein du Podcast, Jérémy Faucheux cite les notions et références suivantes :
- Le bail à construction
- Le PLU (Plan Local d’Urbanisme)
- Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale)
- La loi ZAN
- Le site unemplacement.com
- La loi issue du décret tertiaire
- “La France moche” des zones commerciales (article Le Monde)
On vous souhaite une très bonne écoute ! Et un grand merci à toute l’équipe de La Martingale !
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